住宅市场

(资料图)

房地产市场继续遇冷，2022年一手住宅成交下跌超3成

2022年二手房市场继续遇冷，二手住宅备案量同比下跌超4成

2022年深圳租金水平继续回落，租金回报率稳定在1.5%-1.6%之间

2023年“房住不炒”仍为主基调，购房者预期或向好

01

房地产市场继续遇冷，2022年一手住宅成交下跌超3成

（1）2022年全年住宅总获批套数约5.5万套，龙岗区最多

2022年房地产市场供需继续放缓，新房供应速度稍有放缓，全年共有143个新房项目取得预售许可证，共计76499套商品房取得预售许可证，总获批面积813.52万㎡，同比下跌7.8%。其中住宅总获批套数为55128套，总获批面积511.54万㎡，同比下跌16.7%。

住宅获批套数在全市商品房总获批套数的占比继续上升至72%，为近年来新高。

从住宅项目的预售分布区域来看，包括深汕合作区在内各区均有供应，但由于整体供应量下降，各区住宅供应量以跌为主。仅福田、龙岗、龙华、坪山四区同比上涨，其中龙华区涨幅最高为163.7%；剩下8区住宅供应量同比均下跌，其中跌幅最高的为罗湖区，同比下跌78.4%。

从供应量开看，龙岗、宝安、龙华位列前三甲，分别供应14310套、13174套和11011套住宅产品；住宅供应量最低的为大鹏新区，全年仅566套住宅产品取得预售许可证，其次为罗湖区，也不足千套，仅918套。

（2）2022年一手住宅成交量下跌超3成，年底去化周期高达13.6个月

2022年深圳新房市场表现疲软，据不完全统计数据显示，2022年深圳开盘及加推项目共计96个，较2021年减少超30个。日光盘显著减少，占比仅十分之一左右，非日光盘的去化率均不尽如人意，大多数在5成以下。

鉴于此，2022年深圳一手住宅成交量创下跌，全年共计成交34441套，同比下跌34.3%；成交面积355.67万㎡，同比下跌31.9%。成交均价也有所下跌，2022年深圳一手住宅全年成交均价57380元/㎡，同比下跌2.3%。

从月度走势来看，全年成交量最高出现在9月份，月度成交3614套；其次为1月份月度成交3572套。再接着就是10月、7月和6月份，成交量均超3000套，剩下的月份成交量均在3000套以下，2月份和5月份甚至不足2000套。从均价走势来看，全年波动较为明显，整体呈走低的趋势，特别是年底，发展商促销力度大，一手成交均价持续走低。

2022年虽然新房市场供应量下降，但由于市场成交持续冷淡，促使年度供销比升高至1.6:1，达近年来新高。与此同时，2022年深圳去化周期在加长，从月度走势来看，呈现逐月走高的趋势，1月份最低为6个月，到12月份去化周期达到峰值13.6个月。（去化周期=月底新房库存量/过去12个月销售均值）

（3）改善型需求占主导，90-144㎡户型产品更受购房者青睐

近年来，受房地产市场降温及疫情带来的预期收入下降的影响，购房者更为谨慎，加之二手房参考价出台导致换房成本进一步提高，更多购房者购房倾向于一步到位，90-144㎡的3-4房产品偏好加强。

另外，根据美联物业年底调查客户购房意愿调查问卷结果显示，目前深圳市场上最受欢迎的房子为总价在500-800万之间的70-120㎡的3-4房住宅产品；市场改善型需求占比近6成，其次为首套自住，在“房住不炒”的总方针下，房子逐渐回归居住属性。

从近三年全市一手住宅成交分布来看，90-144㎡的改善型住宅产品的成交占比逐年走高，2022年甚至走高至62.8%，成为成交主力户型。与此同时，90㎡以下户型则呈现逐年走低的趋势，2022年进一步下降至32.2%。

2022年144㎡以上的大户型产品成交占比稍有走高至5%，主要是由于海德园、岗厦天元花园、招商玺家园、颐城栖湾里等几个大面积网红盘相继入市，且都基本达到日光水平，导致成交量走高。

（4）2022年一手住宅备案量宝安区最高，成交均价南山区最高

分区域来看，2022年深圳各区一手住宅成交仅罗湖、福田2区备案量同比上涨，涨幅分别为296.4%、55.7%。剩下的9区备案量均下跌，其中跌幅最高的为坪山区，同比下跌68.5%；跌幅最低的为光明区，同比下跌5%。

从备案量来看，宝安区最高，共计备案6465套；光明区紧随其后，共计备案6271套；接下来则为龙岗、龙华2区备案量相当，分别备案5042套、5028套。备案量最低的为大鹏新区，全年仅备案345套；其次为盐田区，共计备案472套。

从成交均价来看，上涨的区域有南山、宝安、龙华和龙岗4区，同比涨幅相差不大。最高为龙岗区，同比上涨5.6%；最低为宝安区，同比上涨3.2%。剩下的7区成交均价同比均下跌，其中罗湖区跌幅最高为11.5%、大鹏新区最低为2.4%。

从价格绝对值来看，南山、福田2区以10万+/㎡均价位居一、二；接下来价格层则为罗湖、宝安，成交均价7万+/㎡；成交均价最低的为深汕合作区，仅11704元/㎡。

02

2022年二手房市场继续遇冷，二手住宅备案量同比下跌超4成

（1）二手房参考价政策威力不减，2022年二手住宅备案量仅2万出头创新低

2022年，深圳二手房参考价依旧在发挥其威力，且楼市调控未见松动，加之新房供应以限价房为主，二手房市场进一步被打压，成交量创新低。2022年全市二手住宅共计备案21701套，同比下跌46.6%；共计备案面积207.04万㎡，同比下跌42.8%；2022年12月美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1111.43，同比下跌7.2%。

从月度备案量走势来看，2022年深圳二手住宅月均备案量仅1808套，不足2000套。具体来看，2月份因为逢春节假期，全年备案量最低不足千套仅872套；5月份最高，为2318套。全年迎2波成交相对高峰，分别是回暖小阳春5、6月和年底11、12月；而全年破2000套也仅有6个月。

成交量难以为继，价格便失去上涨动力，美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数继续呈现逐月下跌的趋势，以参考价卖房、甚至低于参考价卖房的消息比比皆是，诚然参考价政策已经到了参考作用，深圳房价正在向下调整。

（2）各区二手住宅备案量同比均下跌，龙岗区备案量最高

分区域来看，2022年各区二手房备案量同比均下跌。跌幅最高的为盐田区，同比下跌55.4%；跌幅最低的为福田区，同比下跌38.2%。从备案量来看，龙岗区全年以5608套备案量蝉联第一位；紧随其后的为福田、宝安两区，全年均备案4369套；全年备案量最低的为盐田区，仅备案551套。

从二手房备案TOP10来看，成交主要集中在福田和龙岗布局片区。

（3）2022年深圳二手房价格继续回调，家庭负担比下降为59.2%

2022年深圳二手房价格继续回调，且五年期以上LPR连降3次，购房成本降低。但2022年深圳职工年平均工资上涨，因此本年度家庭负担比继续下降，为59.2%，同比2021年减少10.6个百分点。

03

2022年深圳租金水平继续回落，租金回报率稳定在1.5%-1.6%之间

（1）2022年深圳租金水平继续回落，租金回报率稳定在1.5%-1.6%之间

2022年美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为86.63元/㎡•月，较2021年同比下跌3.4%；租金回报率相对稳定，全年在1.5%-1.6%之间变化。从月度走势来看，目前正处年底，受外来流动人口、毕业季的主力租赁群体需求减少影响，租赁市场进入传统淡季，租金水平呈现走低的趋势。

2022年深圳租金水平继续下降，一方面，租赁市场与买卖市场不同的是，租赁市场真正代表居住属性，不像买卖市场具备金融属性，加杠杆租房的现象比较少见，因此租客的收入水平决定了房租。

据美联物业的调查问卷显示，超8成的受访者表示2022年家庭的收入水平有因为疫情的原因而减少，小部分人甚至导致了失业失去了收入来源，收入的下降将迫使这部分人牺牲掉交通便利性或者时间成本，选择租金水平相对低廉的区域租房，其中不乏直接选择离开深圳的人存在。租赁市场空置率增加及出租周期拉长的影响，房东主动减租，从而导致租金水平下降。

另一方面，深圳作为热点一线城市，市场保障性住房的支持力度大，越来越多的人可以通过购买安居房、人才房或者租住保障性租赁住房解决租房问题，导致租赁市场需求减少，从而导致房租上涨存压力。

（2）盐田、龙岗两区年度租金水平同比上涨，福田区租金水平仍最高

从分区来看，罗湖、福田、南山3区租金水平同比下跌，其中罗湖区跌幅最高，同比下跌7.35%；宝安区租金水平整体持平；盐田、龙岗两区租金水平上涨，同比涨幅分别为7.4%、1.1%。

从租金水平来看，福田、南山两区的租金水平虽有下降，但仍遥遥领先全市其他区，分别为114元/㎡•月、110元/㎡•月；紧随其后的为罗湖区，年度租金水平为79元/㎡•月；龙岗区最低为51元/㎡•月。

04

2023年“房住不炒”仍为主基调，购房者预期或向好

2022年12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作做出全面部署。对于2023年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”。

会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求；推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

可见2023年投资投机性需求仍是被遏制对象，住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。回顾2022年，深圳房地产市场并未出台实质性放松政策出台，2023年深圳房地产市场政策亦难言大幅度放松。

但展望2023年，中央政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复。房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地，促进购房者预期转好。

深圳房地产市场调整基本到位，大概率会呈现“前高后低”走势，上半年延续调整，下半年企稳并回升，预计成交量会率先回升，深圳2023年一手住宅成交量或上涨10%、二手住宅成交量或上涨38%，唯价格方面仍有小幅下降的趋势。

关键词： 二手住宅